「裁判要点」

       涉案项目房屋拆迁方案，可以采用货币补偿方式。货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在采用货币补偿方式对被拆迁人进行安置补偿的情况下，货币补偿的金额应当严格遵循填平原则予以确定，保障被拆迁人的合法权益。根据原审在案证据及查明的事实，拆迁实施单位与永品公司的协商记录最早为2018年3月21日。闵行土储中心虽坚持主张其一直在与永品公司协商拆迁补偿事宜，闵行住房局亦主张涉案房屋拆迁拖延至今并非闵行土储中心的单方责任，但均未能提供证据证明，本院不予采纳。
 
       鉴于本案并无证据证明存在由于永品公司的过错导致拆迁拖延至今的情形，被诉拆迁裁决在确定补偿标准和补偿金额时，仅依据以2010年7月9日为评估时点所作的《房地产估价报告》，未考虑2010年至2018年房地产市场价格涨幅较大的情况，明显缺乏合理性，损害了永品公司的合法权益。

「典型意义」

       国有土地上房屋征收（拆迁）补偿过程中的核心问题是补偿安置，补偿安置的基础是对被征收（拆迁）房屋价值的评估。对一般情形，应以房屋征收决定作出之日或房屋拆迁许可证颁发之日作为评估时点。但在房屋征收（安置）过程中出现不合理延迟，且房地产市场价格波动较大的情况下，对评估时点如何确定，目前法律法规未作出明确规定。本案判决明确了在征收（拆迁）过程延期多年的情况下，应综合考量合理期限、当事人过错等因素，结合案件具体情况，适当调整评估时点，从而有利于实现对被征收（拆迁）人的充分、合理补偿，也是对目前征收（拆迁）安置补偿制度的有益补充。
 
「引用法条」

      《 国有土地上房屋征收与补偿条例》 
      第三十五条
      本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的 《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。
 
      《城市房屋拆迁管理条例（2001）》 （失效） 
      第十六条
      拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
     
      当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。
 
      第二十三条
      拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。
      除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
 
      第二十四条
      货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
 
      《中华人民共和国行政诉讼法（2017修正）》
      第八十九条第一款第一项
      (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律、法规正确的,判决或者裁定驳回上诉,维持原判决、裁定;
 
      《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（失效）
      第二十四条
      (裁决)
      拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
 
      居住房屋的拆迁补偿安置争议,应当裁决以房屋调换。非居住房屋的拆迁补偿安置争议,可以裁决以房屋调换,也可以裁决以货币补偿。
 
      当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议,也可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人、房屋承租人提供安置房屋或者给予货币补偿的,行政复议、诉讼期间不停止裁决的执行。
 
      「裁判文书」
      上海市第一中级人民法院
      行 政 判 决 书
      * 文号：（2019）沪01行终432号
     
      * 当事人信息
       上诉人（原审被告）上海市闵行区住房保障和房屋管理局,住所地上海市闵行区莘松路**号。
      法定代表人张宁勇,局长。
      委托代理人柳黎明，男，上海市闵行区住房保障和房屋管理局工作人员。委托代理人杨立宏，上海中夏律师事务所律师。
 
      上诉人（原审第三人）上海市闵行区土地储备中心,,住所地上海市闵行区庙泾路**号
      法定代表人杨毅,主任。
      委托代理人张鹏峰，上海中夏律师事务所律师。
      委托代理人钱博，上海中夏律师事务所律师。
 
      被上诉人（原审原告）上海永品实业有限公司,住所地上海市闵行区闵北路**号
      法定代表人张萍,总经理。
      委托代理人刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。 
      委托代理人孙祥武，上海瀛泰律师事务所律师。
 
      *案情概述
     
      上诉人上海市闵行区住房保障和房屋管理局（以下简称闵行住房局）、上海市闵行区土地储备中心（以下简称闵行土储中心）因房屋拆迁裁决案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115行初1057号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
 
     原审查明，坐落于上海市闵行区**路**号，房地产权证号为“沪房地闵字（2004）第XXXXXX号”的房屋（以下简称涉案房屋）产权人为上海永品实业有限公司（以下简称永品公司），土地权属性质为国有，土地使用权取得方式为出让，土地用途为工业，土地面积7,402平方米，建筑面积合计5,949.60平方米。
 
     2010年7月9日，闵行土储中心因“北青路联友路地块储备和前期基础性开发”项目建设依法取得沪闵房管拆许字（2010）第22号房屋拆迁许可证，拆迁范围为：东至联友路，西至纪潭路，南到北青公路，北至周泾港。涉案房屋位于该许可证的拆迁范围内，房屋拆迁期限延长至2019年1月31日。拆迁人闵行土储中心委托上海A有限公司（以下简称A公司）实施拆迁，上海B有限公司（以下简称B公司）被选定为该基地的评估公司。
 
      B公司以2010年7月9日作为评估时点，房地产估价师于2017年10月27日对涉案房屋进行实地查勘，2018年5月17日出具沪万房业字（2018）第10535号《房地产估价报告》（以下简称《房地产估价报告》），对涉案房屋的评估价格为每平方米建筑面积人民币3,614元（以下币种均为人民币）。闵行土储中心承诺对涉案房屋装修及附属物补偿款、设备搬迁费、未见证房屋等，按少补多不退的原则补偿2,000,000元。停产、停业损失按照基地拆迁补偿方案计算，生产厂房按照400元/平方米。
 
      2018年5月21日，上述评估报告送达永品公司，同年6月14日，房地产估价师协会专家委员会受理了闵行土储中心对评估结果申请的专家鉴定，后永品公司拒绝鉴定，该委员会于同年6月27日决定终止鉴定。闵行土储中心与永品公司就涉案房屋的拆迁补偿安置进行协商，因双方对安置补偿协商未能达成一致而未果。闵行土储中心于2018年10月25日向闵行住房局提出裁决申请，闵行住房局于同年10月29日受理闵行土储中心拆迁裁决申请后，发出通知召集永品公司与闵行土储中心进行协商调解，双方差距过大，仍未协商成功。
 
      闵行住房局经审核，于2018年11月22日作出闵房管[2018]545号房屋拆迁裁决（以下简称被诉拆迁裁决），主要内容为：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十条之规定，裁决如下：
 
      一、申请人按《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，根据《北青路联友路项目非居住房屋拆迁方案》的具体内容，对XX路XX号房屋以货币方式补偿，房屋补偿金额为21,504,570元。停产、停业损失补偿费2,379,840元。装修及附属物补偿、设备搬迁费、未见证房屋等补偿2,000,000元。合计补偿总金额为：25,884,410元。
 
      二、经法院行政裁定实施强制搬迁的，申请人应当委托评估公司对XX路XX号装修及附属物、被申请人自有设备、未见证房屋进行实地查勘后据实评估，按少补多不退的原则对被申请人进行补偿。
 
      三、被申请人在收到裁决书之日起十五日内搬离XX路XX号，并将该非居住房屋腾空后移交给申请人，与申请人办理补偿和移交手续。并告知诉权，送达永品公司与闵行土储中心。永品公司不服，诉至原审法院，要求撤销被诉拆迁裁决。
 
      原审另查明，闵行土储中心和A公司于2017年6月5日向永品公司送达评估通知，2018年5月，B公司出具评估报告。拆迁实施单位与永品公司的协商记录最早为2018年3月21日。
 
      原审认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”的规定，因本案建设项目核发《房屋拆迁许可证》时间为2010年7月9日，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条的规定，闵行住房局具有作出房屋拆迁裁决的行政职权。本案中，永品公司所有的涉案房屋系非居住房屋，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定以及涉案项目房屋拆迁方案，对涉案房屋实行货币补偿，符合上述法律和拆迁政策的规定。
 
      但是，《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。根据该规定，对于货币补偿的，应当按照同等价值补偿。在案证据显示，在2010年7月取得拆迁许可证后，拆迁当事人及有关部门直至2017年才与永品公司就拆迁事宜进行磋商，并无证据证明存在由于永品公司的过错导致拆迁拖延至今的情形。
 
      本案中拆迁许可证颁发于2010年7月9日，闵行住房局采纳的B公司的评估报告于2018年5月17日作出，而评估的时点确定为2010年7月9日，即在2018年以2010年的价格对永品公司实行货币补偿，违反前述规定，侵犯了被拆迁人的利益。闵行住房局在裁决时，未予以查明前述事实及情节，采纳B公司的评估报告，裁决的主要证据不足。永品公司要求撤销被诉拆迁裁决之诉请，于法有据，法院应予支持。原审法院于2019年2月27日判决撤销被诉拆迁裁决。
 
      判决后，闵行住房局不服，上诉至本院称：原审判决对法律规定的理解和适用有误，法定的拆迁估价时点应为“拆迁许可证核发之日”，其根据B公司出具的评估报告作出裁决，证据充分，本案房屋拆迁拖延至今并非闵行土储中心的单方责任；原审判决未明确评估公司的合法地位，故请求二审法院撤销原判，改判驳回永品公司原审诉讼请求，维持被诉拆迁裁决。
 
      闵行土储中心不服原判，上诉至本院称：本案评估时点符合法律规定；其一直在与永品公司协商拆迁补偿事宜；本案房屋拆迁拖延并非其单方责任；B公司是本项目合法的评估公司，故请求二审法院撤销原判，改判驳回永品公司原审诉讼请求，维持被诉拆迁裁决。
 
      被上诉人永品公司辩称：原审法院认定应当以2018年作为评估时点是正确的，每次拆迁续期都应当视为新的行政行为，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
      经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
 
      *二审法院认为
 
      本院认为，涉案房屋属于非居住房屋，根据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定以及涉案项目房屋拆迁方案，可以采用货币补偿方式。货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在采用货币补偿方式对被拆迁人进行安置补偿的情况下，货币补偿的金额应当严格遵循填平原则予以确定，保障被拆迁人的合法权益。根据原审在案证据及查明的事实，拆迁实施单位与永品公司的协商记录最早为2018年3月21日。闵行土储中心虽坚持主张其一直在与永品公司协商拆迁补偿事宜，闵行住房局亦主张涉案房屋拆迁拖延至今并非闵行土储中心的单方责任，但均未能提供证据证明，本院不予采纳。
     
      鉴于本案并无证据证明存在由于永品公司的过错导致拆迁拖延至今的情形，被诉拆迁裁决在确定补偿标准和补偿金额时，仅依据以2010年7月9日为评估时点所作的《房地产估价报告》，未考虑2010年至2018年房地产市场价格涨幅较大的情况，明显缺乏合理性，损害了永品公司的合法权益。
 
      综上，上诉人闵行住房局、闵行土储中心的上诉请求缺乏事实根据与法律依据，原审法院认定被诉拆迁裁决的主要证据不足，判决撤销被诉拆迁裁决，并无不当。对于原审判决，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
 
      * 再审裁判结果
     
      驳回上诉，维持原判。
 
      上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海市闵行区住房保障和房屋管理局、上海市闵行区土地储备中心各半负担（已付）。
 
      本判决为终审判决。
 
      *审判人员
 
      审判长 董礼洁
      审判员 陈根强
      审判员 孙 歆
      二〇一九年七月三十一日
      书记员 张 昊