集体建设用地定级与基准地价评估

前不久，《农村集体土地价格评估技术指引》正式发布实施，其中第十章对集体建设用地定级与基准地价评估进行了技术指引。

 

集体建设用地定级

除参照遵循《城镇土地分等定级规程》的相关规定外，集体建设用地定级应主要在因素因子体系及其量化评价方法、资料调查与整理、定级单元划分，以及结果确定等方面关注其可能存在的特色性差异。

 

因素因子体系及其量化评价方法

 01一般要求

繁华程度、交通条件、基本设施状况、产业集聚效益、环境条件、人口状况等土地质量影响因素的内涵与量化评价方法与国有建设用地类同。在确定各定级因素中所含的具体因子及其评价指标时，可在《城镇土地分等定级规程》规定的基础上，考虑城乡之间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。

 

鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡结合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，在未先行开展集体建设用地分等的情况下，宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素。

 

在量化各因素因子对定级单元的影响程度、确定影响规律、作用半径和功能分衰减方式、测算作用分值时，原则上遵循《城镇土地分等定级规程》中的相关规定。当评价对象空间布局具有特殊性或因素之影响规律存在区域特异性时，可在深入分析的基础上，适当调整量化模型与方法，主要体现在对因素类别的划分（点线状因素、面状因素），功能分衰减模型的选择（指数衰减、线性衰减），以及定级单元作用分的取值规则等方面。

 

02 宏观区位影响度

内涵与作用。主要用于反映位于定级对象空间范围之外，但对定级对象具有明显辐射影响的因素，例如：与定级对象近邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等对定级对象土地质量的影响。

量化评价方法。属点状因素，作用半径、影响规律及功能分测算方法通常类同于商服中心，可参照《城镇土地分等定级规程》相关规定。

 

03 社会经济发展状况

内涵与作用。社会经济因素对集体建设用地的使用价值具有重要影响，当定级对象覆盖的空间范围较大，涉及多个行政单元时，应考虑不同单元上，社会经济发展状况的差异，具体可用经济产值、人均经济收入、耕地（或建设用地）占比、人口状况等多个因子评价。

量化评价方法。属面状因素，可通过定级范围内不同行政单元上（乡、村、居、街道等）的相关统计指标量化其影响程度，相关指标测算公式参见《城镇土地分等定级规程》。上述所列因子中，耕地面积占比（或人均耕地）通常属于负向影响因子。

 

04 繁华程度

主要指商服繁华程度，以定级对象空间范围内的商服设施表征。除常规商服设施外，可根据实际情况将农贸市场、大型超市、专业市场、定期开办的集市等视作商服设施参与测算。繁华程度属点状因素，具体评价测算规则与方法参见《城镇土地分等定级规程》。

 

05交通条件

交通条件对集体建设用地质量和可充分利用程度有着重要影响，包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度三类影响因素，具体因子选择和评价指标确定时，除遵循《城镇土地分等定级规程》有关规定外，还应关注以下要点：

（1）在道路通达度中应增加考虑对定级对象有影响的国道、省道、县道及乡村道路的影响。

（2）在公交便捷度中，如果运行在农村的公交车辆停靠站较为灵活，无固定站点，可将其作为线状因素考量。

（3）在对外交通便利度中，应重点考虑高速公路出入口及其他对外交通节点对定级对象的影响。

交通条件通常属点线状因素，当以路网密度指标表征时，可视作面状因素，具体评价测算规则与方法参见《城镇土地分等定级规程》。

 

06基本设施状况

包括基础设施完善度和公用设施完备度。除中小学、幼儿园、医卫设施等常规因子外，可根据当地的实际情况选择具有特色且具备一定规模和稳定性的设施作为因子，例如：老年活动站所、文娱场所、农家乐、乡村旅游设施、农村电商营销点、固定的物流配送中心等。

基础设施完善度通常为面状因素，公用设施完备度通常为点状因素，具体评价测算规则与方法参见《城镇土地分等定级规程》。

 

07环境条件

除各类自然环境条件外，可根据实际情况将农村人居环境、工程地质条件、是否受地质灾害影响等纳入评价指标体系。

环境条件因素通常为面状因素，具体评价测算规则与方法参见《城镇土地分等定级规程》。

 

08区域规划

对定级对象土地质量分布有重要影响的各级各类国土空间规划、旅游发展规划，及相关功能区划等亦应纳入评价体系。

 

定级资料调查与整理

资料调查内容和要求总体参照《城镇土地分等定级规程》有关规定，并结合评价区域内的实际情况处理，并应关注以下方面：

 

01

地籍、土地利用、规划及社会经济发展等统计资料宜具体到村（组）等基层行政单元。

 

02

对位于集体建设用地定级范围之外，但对测算范围内集体建设用地质量存在明显辐射影响的城镇（集镇）中心以及其他商服设施、基础公共服务设施等，需调查其相关资料。

 

03

调查土地（房地产）利用或交易样本资料宜以有政策法律支持的公开市场样本为主，并关注当地的具体政策，以及对价格有影响的交易习俗、普遍做法和特殊约定等。

 

定级单元划分与单元总分值测算

在参照《城镇土地分等定级规程》有关规定划分定级单元时，应依据集体建设用地的特点选择大小适宜的测算单元，测算各单元的作用总分值。也可将同村（组）覆盖的定级对象确定为应用评价单元，根据其所含的各测算单元分值测算应用评价单元的作用总分值。

 

级别划分与确定

级别划分初步结果应征求相关集体经济组织和管理部门的意见。当同一村（组）内的连片建设用地初步判定为具有明显质量差异需划入不同级别时，应充分考虑集体经济组织的接受程度，并与相关管理政策导向衔接。

 

     集体建设用地基准地价测算

除参照遵循《城镇土地估价规程》的相关规定外，集体建设用地基准地价应主要在地价内涵设定、资料的调查整理与测算、成果表达方式等方面关注其可能存在的特色性差异。

 

基准地价内涵的设定

除地价内涵设定的常规要求外，还需关注并明确以下内容：

01

涉及的地类用途至少应包括商服用地、工业用地、宅基地；

 

02

土地权利设定中，应明确界定是否存在特殊的权利权能限制或拓展性条件。对于经营性建设用地至少包括出让土地使用权价格。

 

03

年期设定参照国有建设用地的法定最高出让年期。对于“宅基地”及“工业用地”，其年期设定应与相关法律政策相衔接。

 

资料调查与整理

除《城镇土地估价规程》规定的调查内容与要求外，还需特别注意以下方面：

01

交易样点资料。交易样点资料不仅包括买卖（出让、转让、租赁等）样点、抵押样点、还应包括各类利用集体建设用地获取生产经营收益的样点、宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利的样点等。交易样点应以有政策法律支持的公开交易样点为主，在市场发育度低，样点数量较少的地区，宜进行全样本调查，可将样本的时效性要求放宽至近五年。

 

02

法律政策资料。收集当地在涉及城乡统筹、集体土地利用、土地征收、移民安置以及“三农”领域的具体法律规章、政策文件、试点方案、实施办法等，并关注其落实程度。

 

03

在尚未建成集体土地交易统一平台或交易资料统一归档管理机制的地区，应综合内业查档、外业调查、问卷访谈、会议座谈等多种形式全面获取各类样点资料。

 

04

调查中应与交易涉及的集体经济组织、农民、用地企业、监管部门等进行充分交流，掌握交易价格形成的行为机理、限制性条件、心理价位及其他价格影响因素等。关注市场参与各方对集体建设用地与国有建设用地市场的差异感知情况与接受程度。

 

基准地价测算与确定

以土地级别（或均质区片、路线段等）为基础，统计不同均质空间上的集体建设用地价格或收益水平，确定基准地价。

01

利用样点地价测算基准地价。对于集体建设用地样点不足的区域，可通过建立定级单元（或土地级别）土地质量分值与样点地价数学模型的方法，测算基准地价；也可通过建立地价与影响地价的土地条件对照表，通过差异比较，以已测算出相应基准地价的级别地价为基准进行测算。具体模型、方法的运用思路见《城镇土地估价规程》。

 

02

利用土地收益资料测算基准地价。当可获取集体土地上企业生产运营的详细资料时，可通过级差收益测算方法测算各级别基准地价，具体见《城镇土地估价规程》。

 

基准地价修正系数表的编制

编制思路和方法参见《城镇土地估价规程》，其中地价影响因素的确定宜与定级因素因子体系适当衔接，在市场发育程度较低、地价样点数量不足的区域内，修正系数的确定可主要依据定级因素分值确定。