思“享”会 | 思远咨询开展2021年度城市更新主题系列第一期培训(二)
思“享”会 | 思远咨询开展2021年度城市更新主题系列第一期培训（二）
近日，思远咨询开展了2021年度城市更新主题系列的第一期培训，培训的主讲人是我司总经理廖明辉，参加的对象是思远全体工作人员。
本次培训分为三个部分
一、城市更新政策解读
二、长沙城市更新工作进展
三、评估咨询机构参与城市更新的分析
今天思“享”会分享培训内容的第一部分——长沙城市更新工作进展及评估咨询机构参与城市更新的分析
实施城市更新的意义
1.是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。
2019年我国常住人口城镇化率为60.6%，已经步入城镇化较快发展的中后期， 城市发展进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和 增量结构调整并重，要走内涵集约式高质量发展的新路。
2.是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。
城市建设是现代化建设的重要引擎，是构建新发展格局的重要支点。实施城 市更新行动，有利于充分释放我国发展的巨大潜力，形成新的经济增长点， 培育发展新动能，畅通国内大循环。
3.是推动城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效途径。
城市开发建设从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，建设重点由房地 产主导的增量建设逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，促进资本、 土地等要素根据市场规律和国家发展需求进行优化再配置，从源头上促进经 济发展方式转变。
4.是推动解决城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感幸福感安 全感的重大举措。
在经济高速发展和城镇化快速推进过程中易滋生“城市病”：追求速度和规 模，城市规划建设管理“碎片化”问题突出，城市的整体性、系统性、宜居 性、包容性和生长性不足，人居环境质量不高等。
实施城市更新的目标任务
? 完善空间结构。
以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，建立健全区域与城市群发展 协调机制，推进区域重大基础设施和公共服务设施共建共享。
? 实施城市生态修复和功能完善工程。
? 强化历史文化保护，塑造城市风貌。
? 加强居住社区建设。
? 推进新型城市基础设施建设。
? 加强城镇老旧小区改造。“十四五”期末基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
? 增强城市防洪排涝能力。
? 推进以县城为重要载体的
更新的方式和类型
城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种。
再开发：即“拆除重建”，拆除原有的建筑物，并对整个地区 重新考虑合理开发使用。再开发是一种最为完全的更 新方式。
存量资源盘活：对建筑物进行不同程度的修缮、改建；拆除部分建筑 物，改变建筑和土地的用途；增加或重新调整公共服 务设施的配置与布局等。
保护：适用于历史城市和历史城区，保护历史城区的传统风 貌和整体环境，保护真实历史遗存。保护是社会结构 变化最小、环境能耗最低的“更新”方式。
在实际应用中，由于区域发展或建筑物的复杂性，往往在开发、改善以及保护三种方式同时 融合操作，也因此推动城市更新模式不断的创新。
《广州市城市更新办法》（穗府令第134号）：
城市更新方式包括全面改造和微改造方式。
1、全面改造 是指以拆除重建为主的更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善 城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。
2、微改造 是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物 功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法 实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状 用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块
《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）：城市更新包括综合整治、功能改变和拆除重建。
拆除重建：
不改变建筑物原主体结构和使用功能。
? 改善消防设施
? 改善基础设施和公共服务 设施
功能改变：
不改变土地使用权的 权利主体和使用期限， 保留建筑物原主体结 构。
? 改变部分或者全部建筑物使用功能
综合整治：
? 可能改变土地使用权权利主体
? 可能变更部分土地性质
《长沙市人民政府关于全面推进城市更新工作的实施意见》 （征求意见稿）：
城市重点功能区中对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较 大影响的更新项目，提倡采取全面改造方式。运用“留、改、拆、补”的方法，按照拆除重建、综合整治、历史文化 保护三大类推进。
02
长沙城市更新进展
长沙市承担了住建部城市体检和城镇老旧小区改造的试点任务， 积极探索城市有机更新的新路子，形成了符合本地实际的工作经 验。以城市体检为基础，以增强宜居性为重点，统筹棚改、旧改、 危改、微改、完整社区建设，成片区推进，全部提升城市人居环 境，建设“四精五有”新长沙。
长沙市近五年城市更新成绩
近年来，长沙围绕城市品质提升，在不改变城市肌体肌理、街巷格局、历史 文化的前提下，坚持“微改造”“微修复”持续推进历史街区保护、棚户区 改造、老旧小区改造、城中村改造等形式的城市有机更新。
? 历史街区改造：近五年来，长沙先后投入30.07亿元，对14个历史街区实 施了更新改造，通过“修缮修复，修旧还新”，建设历史步道69.5公里， 不仅还原了“历史名城、文化名城、山水洲城”的特色、底色和本色，也 为“慢行生活、文化旅游”提供了时空载体。
? 棚户区改造：长沙抓住国家支持棚户区改造的历史性机遇，通过实施“四 增两减”“有机棚改”等，先后投入资金1101.62亿元，实施棚户区改造 项目383个，完成棚户区改造面积1745.29万平方米，12.98万户近40万人 棚户区居民住上了新居。
? 小区提质改造：2016年至2019年4月，长沙市各级累计投入109.3亿元，对 全市509个社区进行了提质改造。2019年已完成小区改造94个、涉及3.89 万户、改造涉及面积344.6万平方米，真正实现了让幸福在老百姓家门口 升级。
? 城中村改造：近五年来，长沙市共筹集改造资金181.87亿元，启动城中村 改造51个，完成城中村改造27个，实现了由村到居的华丽蝶变。
城市有机更新留住了城市记忆、完善了城市功能、彰显了城市温度、提 升了城市品位，让老城区焕发了新容颜。
城市更新中的问题与瓶颈
1、政策配套：政策配套不够完善，顶层设计 层面不系统、市级层面措施不 配套、操作层面标准不统一。
2、前期规划：规划建设维护存在脱节，前期 规划欠精细、建设过程难管控、 管理维护不到位。
3、资金来源：资金来源渠道不畅，财政性资金比 例较小、项目资金就地平衡较难、 社会资本进入存在瓶颈。
4、统筹协作：整体推进缺乏统筹，片区统筹 意识不强、部门协作缺乏联动、 遗留问题处置较难等。
长沙城市更新政策体系
长沙市暂未发布专门的城市更新政策文件，《长沙市人民政府关于全面推进 城市更新工作的实施意见》还在征求意见阶段。
目前已有城市更新相关政策主要为征收拆迁、城中村改造、老旧小区改造等 政策。《长沙市人民政府关于全面推进城市更新工作的实施意见》（征求意见稿）：
? 总体要求：
以更新单元为单位，以城市体检为基础，以“多改合一”为手 法，以老旧小区改造为突破口，统筹推进老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、街区微改造和完整社区建设，实现城市功能再完善、产业布局 再优化、人居环境再提升，建设“四精五有”美丽舒适宜居的现代化大都市，引领示范全国、全省美丽宜居城市创建。
? 基本原则：
? 坚持政府主导，市场运作；鼓励央企、国企、民营企业等资金参与更新建设，增进社会公共利益，建立健全更新收益共享机制， 尊重和保障更新主体的权益，引导、激励相关利益主体积极参与改造。
? 坚持规划引领，产城融合；推进产城融合，促进职住平衡，盘活存量资源，优化城市功能结构，推动传统产业升级与新兴产业 培育齐头并进，发展新经济、新业态、新场景、新功能。
? 坚持人民至上，改善民生；
? 坚持保护优先，注重传承；
? 坚持因地制宜，量力而行。科学制定更新规划和年度计划。
综合考量老旧小区、棚户区、旧厂区、危旧房和既有建筑功能转换 等改造项目，生成城市更新单元，合理统筹土地资源和规划资源。因地制宜确定改造模式，明确责 任主体，落实公建配套责任，实现完善城市功能、补足短板的目标。鼓励运用政府征收、与原权利 人协商收购、原权利人自行改造等多种城市更新模式。
? 工作流程：
? 支持政策：
长沙城市更新目标任务
从最开始对新冠疫情的猝不一年打基础，两年出形象，五年全面完成。“十四五”期间，全面摸清老旧小区、棚户区、危旧房、旧厂房、旧市场以 及低效用地的存量，基本完成主城区“一线二带多区数点”的城市更新工作。
具体包括：
? 一线：京广铁路沿线；
? 二带：湘江风光带、潇湘风光带；
? 多区：重点包括国土空间总体规划确定的重大功能平台、轨道站点周边、 城市门户地区和景观廊道沿线涉及的存量用地。
? 数点：老旧小区改造、老旧厂房、老旧市场、零星C、D级危房改造和重点 医院学校周边城市斑点治理。
03
评估机构参与城市更新的分析
在城市更新业务中，估价机构已积极参与到项目开发建设的各阶 段。估价机构在深化传统评估业务的同时，积极向估价行业上下 游业务拓展，服务方向逐渐向综合化、专业顾问化转变，对更新 项目的实施起到有效推进作用。
机构在城市更新中的服务体系
在城市更新大力推进的背景下，估价机构在更新项目的推进和实施的 过程中为政府、开发商、业主、银行、非银行金融机构、设计院或建 筑等各类专业机构提供高质量的专业综合顾问服务，助力城市发展， 在更新项目中起重要推进作用。
随着更新项目逐步实施、更新经验逐步累积、相关政策逐渐完善细化、 城市更新行业中的估价服务对象逐渐拓宽，估价范围与业务种类愈来 愈广，客户需求也越来越高，行业人员要求逐渐提高，行业服务趋向 综合化、咨询顾问化方向发展。
现阶段估价机构在城市更新类项目中提供的服务主要包括以下几类：
相较于传统房地产或资产评估业务，城市更新类项目往往具有下列特点：
? 服务范围广；
? 服务链条长；
? 服务周期长；
? 服务对象多且复杂；
? 项目个性化强；
? 要求专业性强；
? 重视实操经验等
服务经验与案例
英联集团（深圳）
城市更新一站式定制策划与代理服务模式10大服务内容：
? 更新单元可行性研判；
? 更新单元社会风险评估；
? 更新单元集体资产评估；
? 更新单元产业发展规划；
? 股份公司集体用地合作开发模式与策略研究；
? 更新单元计划申报；
? 更新单元规划策略咨询；
? 搬迁补偿安置咨询顾问；
? 开发实施顾问代理；
本期思“享”会关于城市更新主题第一期培训的分享结束了，后续有相应的主题培训我们将继续分享。欢迎大家联系沟通交流！
