思“享”会 | 思远咨询开展2021年度城市更新主题系列第一期培训
思“享”会 | 思远咨询开展2021年度城市更新主题系列第一期培训
近日，思远咨询开展了2021年度城市更新主题系列的第一期培训，培训的主讲人是我司总经理廖明辉，参加的对象是思远全体工作人员。
本次培训分为三个部分
一、城市更新政策解读
二、长沙城市更新工作进展
三、评估咨询机构参与城市更新的分析
今天思“享”会分享培训内容的第一部分——城市更新政策解读
城市更新的概念
较早、较权威的界定是1958年8月在荷兰海牙召开的一次城市更新研究会，会上对城市更新作了以下阐述：
“生活于都市的人，对于自己所住的建筑物，周围的环境或通勤、通学、购物、游乐及其他的生活，有各种不同的希望与不满。对于自己所住的房屋的修理改造，街路、公园、绿地、不良住宅区的清除等环境的改善，有要求及早施行。尤其对于土地利用的形态或地域地区的改善、大规模都市计划事业的实施，以便形成舒适的生活、美丽的市容等，都有很大的希望。包括有关这些都市改善，就是城市更新。”
目前部分城市政策文件对于城市更新的定义：
? 上海市：城市更新是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。（《上海市城市更新实施办法》）
? 深圳市：城市更新是指由相关主体对具有基础设施、公共服务设施亟需完善；
环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、
能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施等情形的区域，根
据城市规划和更新办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
（《深圳市城市更新办法》）
? 广州市：城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按 照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规
划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、
重建、活化、提升的活动。（《广州市城市更新办法》）
? 成都市：城市有机更新是指对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优 化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。（《成都市城市有机更新实施办法》）
城市更新的核心内涵
推动城市结构优化、功能完善和品质提升，转变城市开发建设方式。
新旧功能转换：
? 城市原有功能衰退亟待更新换代，集中体现在科技走进都市、创意经济兴起及服务经济和商圈的崛起
存量资源盘活：
? 房地产快速扩张，大量商业、办公物业控制或经营惨淡，库存压力大，利用不合理，需要注入新的内容
生态环境营造：
? 城市的可持续发展，要求城市经济发展与资源环境相匹配；人们的生态宜居需求，要求城市生态环境改善
人文环境提升：
? 在城市发展中，人文环境、艺术气息、文化活动、审美教育等得作用越来越明显
城市更新的发展历程
中国的城市更新步伐，是随着城市化进程的不断推进而同步发展的。
从旧城改造、城中村改造，到产业转型、产业升级带动区域转型，城市更新内容在不断深化。我国城市更新发展历程分为4个阶段：
阶段一1949-1989年：
老旧城改造阶段（政府主导）
? 1953年，北京市委向中央上报的第一个城市总体规划提出，对旧城既要保护、又要改造的规划原则，规划重点在老旧危房的改造、旧城街区的改造，着重研究空间环境的治理和经济环境的改变。
? 1982年《北京市城市建设总体规划方案》提出“旧城逐步改建、近郊调整配套、远郊积极发展”的建设方针，总体规划方案第一次把旧城改建和历史文化名城结合起来，“旧城改造”概念建立。
? 1984年城乡建设环境保护部在合肥召开全国旧城改造经验交流会，会议确定加快旧城改造与建设和按照城市规划成街区成片进行改造的旧城改造核心思想。
? 1987年建设部在沈阳又一次召开全国旧城改造经验交流会，对旧城改造规划和实施中面临的形式以及有关方针、政策、规划原则等问题进行交流和沟通，指导旧城改造实施。
? 两次旧城改造经验交流会对全国城市更新改造工作起到积极推动作用，会议还提出引入社会资本参与改造，并使旧城改造在全国大范围推广开来。
? 第一项旧城改造专项规划：1989年深圳制定的《深圳罗湖区旧城规划》，强调历史建筑保护，保护旧城风貌特色。
◆ 代表性项目：
沈阳旧城改造、合肥旧城改造、上海南京东路改建、南京市中心综合改建、苏州桐芳巷小区改造、北京菊儿胡同整治等.
◆ 更新特点：
1.改造凌散混乱，简单的“填空补实”，旧城风貌变化不大、城市发展结构与形态没有质的提升；
2. 依据城市总体规划等相关规划进行城市更新。
阶段二1990-2007年：
城市更新萌芽阶段（民营企业主导改造）
?学术界对旧城改造高度重视
?危旧房改造
?旧改契机触发
?初次提出“三旧”改造
?城市更新先行先试
?城市更新时代开启
◆ 更新特点：
1.以民营企业（地产开发与经营）为主导的无序改造；
2.城市改造与重建过于简单化、规模化、高速化；
3.以单位和个人改善办公居住条件为主；
4.有规划部门控制；
5.城市更新学术体系建立。
阶段三2008-2015年：
城市更新探索阶段（政府引导市场运作）
? 2008年，国家发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对节约集约用地提出明确要求。国务院时任总理温家宝同意广东成为全国节约集约用地试点示范省，指出要盘活土地资源，提高用地效率，努力改革创新，创建体质机制，积极探索节约集约用地的新路。
? 2009年，广东省政府联合出台78号文《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，标志着“三旧”改造在广东正式推开。
? 2011年北京强调保护旧城、人口疏解，设立旧城为政策特区，并开始从“成片整体搬迁、重新规划建设”向“区域系统考虑、微循环有机更新”的转变。同时还通过政府主导，市场运作方式，加快棚户区改造和环境整治。
省级层面城镇低效用地再开发试点探索
构建城市更新办法和专门部门、建立城市更新体制机制
第一步城市更新活动规章出台
◆ 更新特点：
1.城市更新比较倾向于城市物质环境改善和美化；
2.“城市改造”强调开发投入产出；
3.城市更新规划管制体系建立。
阶段四2016年至今：
城市更新经验推广阶段（全面推广，以人为本高质量发展）
◆ 不断完善城市更新政策体系
? 2017年以来广州出台《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号) ， 以及旧村改造选择合作企业资金监管、成本核算、项目监管等二十余项配套文件,建立了较为完备的城市更新政策体系。
? 杭州形成了“城市双修”（生态修复、城市修补）的更新模式，并建立了分类政策体系引导城市更新，如城市产业用地的更新政策、城中村改造规则技术导则、工业遗产建筑保护规划管理规定等。
? 上海目前的城市更新集中于旧区改造、工业区转型以及城中村改造3种类型。上海发布了《实施办法》、《实施细则》、《规划管理操作规范》 、 《评估报告成果规范》等相关配套文件，涉及规划、土管、监管、权籍等各个方面。
? 昆明岀台了一系列城市更新改造配套政策，规范城市更新的实施、审批、监管，鼓励社会主体参与更新改造等过程，如《管理办法》、《实施细则》、《土地补偿指导意见》、《土地处置指导意见》、《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》等。
? 沈阳、重庆、成都等各市纷纷从更新数据库建设更新单元计划、更新单元规划、城市更新审批等多个方面探索，构建和规范城市更新政策体系，追求城市功能完善、效率提高、品质提升的内涵发展。
试点经验推广
全面改造与为改造并重
强化集约解约用地导向
◆ 更新特点：
1.综合化、整体性的城市有机更新理念；
2.“自上而下”的城市更新诉求开始显现，注重居民意愿和个人参与；
3.城市更新逐步转向经济、社会、文化、物质和环境的多维度更新。
现阶段城市更新政策背景
1、决策部署
党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。
2、十四五规划下的城市更新
“十四五规划”明确提出实施城市更新行动，准确研判了我国城市发展新形势，对进一步提升城市发展质量作出了重大决策部署，为“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作指明了方向，明确了目标任务。
3、中央经济工作会议
在中央经济2020年中央经济工作会议中，强调“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”、“推动新型城镇化和区域协调发展”，城市更新、老旧小区改造继续大力推进，区域协调发展的政策落地实施继续深化。
4、王蒙徽:实施城市更新行动
住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽提出实施城市更新行动，是以习近平同志为核心的党中央准确研判我国城市发展形势，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。要深刻领会实施城市更新行动的丰富内涵和重要意义，坚定不移实施城市更新行动，努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园。
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