2022中国房地产估价年会嘉宾观点摘要

❖适应环境变化  守正创新发展

观点摘要：（1）估价机构生存发展的外部环境较快地发生了重大变化，一方面我国经济增长模式由高速增长、追求规模阶段，进入高质量发展、追求效益阶段；另一方面我国房地产市场和房地产业转型升级，由开发建设阶段转向投资运营和证券化阶段。估价机构要像生物适应环境那样，随着环境的变化而演进。（2）未来仍然是“估价无处不在”，更多的估价业务，是“真刀真枪”的估价，不再是“装模作样”的估价。从长期来看，是估价供给创造估价需求，要不断发掘、激活和引导新的估价需要,着力于通过估价为人们带来好处（收益）、减免损失、防范化解风险。（3）估价机构需要在思想观念上，从以下两大方面来做好准备：一是估价需要从“单一”到“并举”，并要从粗略到精细，包括“估价＋咨询”“法定评估＋自愿评估”“鉴证性估价＋咨询性估价”“价值评估＋租金评估”“价值评估＋价值提升＋价值损失＋价值分配”“现时性估价＋回顾性估价＋预测性估价”“服务于机构（ToB）＋服务于个人（ToC）”“住宅估价＋非住宅房地产估价”“增量房地产估价＋存量房地产估价”“交易估价＋运营管理估价”“城市房地产估价＋农村房地产估价”等11个方面。其中，不良资产处置、城市更新、保障性住房、盘活存量资产等是估价业务转型重点领域。二是要寻找、培育并逐渐突显估价机构的正确的核心竞争力。（4）未来估价机构有适合少数大机构的综合性发展及适合广大中小机构“专精特新”发展两种主要方向。

❖守正出新  适应未来 切实提升房地产估价市场服务能力

观点摘要：（1）房地产估价市场伴随改革而生，在发展过程中存在一些问题，如留存商业思维、危机意识淡化、专业技能不一、粗放经营等，但同时行业也积累了积极宝贵的经验，为今后规范发展奠定了牢固的基础。（2）当前房地产估价市场严重萎缩，难以支撑所有机构生存。估价机构需重视估价质量，改变经营模式，防范估价风险，挖掘估价需求，不断提升市场服务能力。（3）对提升房地产估价市场服务能力的要求：一是传统业务规范，报告实际使用效果良好；二是新兴业务精准，能够引导行业持续发展；三是估价创新科学，不断输入市场服务活力。（4）估价市场创新可分为经营思路转变革新、基本技能完善更新、估价参数确定创新、估价业务项目创新四个类别。估价创新应注意两个问题：一是创新要重视估价依据和实用性；二是行业组织采取有效措施鼓励创新。

❖构建房地产评估行业发展新格局

观点摘要：（1）党的二十大报告提出，深入实施区域协调发展战略、区域重大发展战略、主体功能区战略、新型城市化战略以及实施城市更新行动等一系列工作，为房地产估价行业构建发展新格局指明了方向。（2）面对百年未有之大变局及国际国内宏观经济形势变化，房地产估价机构可聚焦绿色发展、存量资产盘活、城市更新、乡村振兴等领域，积极拓展咨询顾问业务，把握发展新机遇；同时以服务于现代企业“全生命周期”为主导，以服务于政府监管和资源配置为长期引导，以项目策划与落地实施为重要抓手和路径引导，助力传统业务提质升级。（3）房地产估价行业应积极探索管理创新，构建技术、市场、风控、信息化、组织、文化“六位一体”经营管理体系。

❖估价行业如何应对调整期的城市更新

观点摘要：（1）调整期城市更新面临老项目停滞、谈签难、新项目推进难等问题。（2）城市更新估价业务发展趋势：一是估价行业将以“大咨询”为主的大方向发展，提供“保姆式”一站到底的项目全流程服务；二是估价咨询业务市场出现“白热化”的内卷现象，规模较大、资质较好、服务评价较高、专业水平较高的估价机构将越来越向头部企业发展，反之将面临行业“洗牌式”淘汰风险；三是今后一段时间内估价业务的委托方将以国有企业为主。（3）房地产估价行业在调整期面临单一传统估价服务出现瓶颈、城市更新估价业务减少、估价机构收费难等挑战。未来，估价行业应综合培养复合型技术人才，提升服务工作质量，估价机构应拓展业务类型，深入挖掘市场需求，注意防范城市更新业务风险。

❖以产业为基，以人为本，融入城市与社区

观点摘要：（1）房地产估价行业发展应转变附着于传统房地产开发与快速城镇进程的旧路径，探索植根城市生长发展与功能需求持续完善的新路径。（2）房地产估价行业发展新路径应坚持人本导向，回归人的视角，服务人的需求；坚持以产业为基，实现有产有城有人的融合发展；坚持资本向善，引导资本投向社会真正需要的领域。（3）房地产估价行业升级发展需拓宽国内与国际宏观视野，加强思维转变与能力提升，合理选择服务模式与业务拓展路径。（4）房地产估价行业在新时期城市发展全景中面临产业升级、要素链接、社区深耕等发展机遇。

❖全面推进乡村振兴背景下估价机构业务机会分析

观点摘要：（1）随着产权界定、价格评估、流转交易、抵押担保等服务和制度建设的逐步成熟和完善，实现集体土地要素流转畅通，房地产估价机构面临新的业务发展机会，要高度关注政策变化，积极布局乡村振兴相关业务。（2）集体土地流转当前面临的问题有：权属不清、规划滞后、配套制度不完善、收益分配制度不成熟、集体资产股份量化推进缓慢、融资困难等主要障碍。（3）全面推进乡村振兴背景下，房地产估价机构的业务机会有：一是估价类，如宅基地使用权价格的评估，集体经营性建设用地的出让价格评估；二是评价类，如耕地质量的评价等；三是咨询类，如围绕相关土地价值的发挥，如何流转更充分、价值更充分等；四是其他类，包括基础建设类，如基础调研、确权发证等，以及延伸服务类，如项目前期的规划与策划、项目总体运营的建议等。

❖把握时代发展主命脉  拓展估价业务新领域

观点摘要：（1）房地产估价业务新领域可以聚焦城市更新、乡村振兴、生态建设、资源整合、信息数据化等。（2）在城市更新领域，房地产估价机构可以做好尽职调查，政策咨询，产权交易，更新过程中咨询、定位、前期可行性研究，规划设计，评估审计，财税等服务。（3）乡村振兴领域，房地产估价机构可做好村镇规划，全域土地综合整治，集体建设用地入市，政策咨询等服务。（4）生态建设领域，房地产估价机构可做好政策研究，生态产品的动态监测、定期更新和评价等服务。（5）资源整合领域，房地产估价机构可服务好集体土地入市、租赁市场等。（6）信息数据化是敲门砖，只是一种手段，房地产估价机构可以在银行批量评估、涉税、司法拍卖中的网拍、无人机建立的三维倾斜建构模型、国资平台的存量资产管理系统等领域运用。

❖培育专精特新估价机构，赋能行业高质量发展

观点摘要：（1）随着中国经济从高速增长迈向高质量发展，信息技术冲击、市场信息公开化趋势以及房地产市场发展阶段的变化，严重挤压了以单一价值评估为主的房地产估价市场，房地产估价机构亟需向专精特新咨询顾问服务转型。（2）房地产估价机构需要深入把握精特新估价业务的内涵，做到深耕细分市场，培育核心能力；以精细化服务实现管理高效化发展；逐步打造特色产品，树立行业标杆；并以深度挖掘整合创新引领市场。（3）房地产估价机构需要秉承守正创新，贯彻中央、省、市顶层政策设计，推动传统估价业务向咨询顾问服务模式扩展，通过专业业务能力提升、人才梯队建设培养，以创新驱动发展为抓手，构建新格局，形成新优势，以适应新发展阶段下市场变化对房地产估价机构的新要求。

❖房地产估价在古城保护与城市更新中的应用——以苏州市姑苏区古城保护为例

观点摘要：（1）我国的城市发展已从增量转向存量发展阶段，存量发展阶段是长期的、常态化的，是城市维护与提升的阶段。（2）城市更新的方式可以分为再开发、整治改善与保护。（3）古城改造中涉及的房地产估价业务分为更新前期、实施期及销售运营期三个阶段。其中，更新前期的估价业务有片区与项目经济可行性分析、收购成本测算、土地及建筑物价格评估；销售运营期的估价业务有税务筹划、投资回报测算。

❖保障性租赁住房租金评估监测与定价调价机制的实践探索——以上海市为例

观点摘要：（1）《上海市租赁住房租金评估指引的试行办法》明确及关注的重点内容有：一是保租房租金评估应注意收集房屋测绘报告、宿舍类住房分建/床明细清单、房型图册、装饰装修与设施设备的相关说明、租赁合同文本及项目建设的成本资料等，同时，还主要对选取的可比实例进行实地查勘；二是在评估技术路线及参数的取值上，比较法中注意统一计价单位和价值内涵等比较基础；对多套房屋，评估路径强调可以采用“标准+调整”；三是在评估报告上，除要求遵守房地产估价规范的规定外，强调针对保租房的特点，说明保租房的来源为改建还是闲置土地上建造或新增租赁住房用地上建造等，并对房屋的建造标准要求有清晰的表达。（2）对于保租房租金监测，建议根据常见的租赁住房类型如商品房、服务式公寓、人才公寓、集体宿舍等设立监测点，监测点的布设应具有代表性、稳定性和全覆盖性。

❖房地产估价在防范、化解房地产市场风险中的业务机会与作用

观点摘要：（1）资产管理公司纾困、房地产开发产品处置变现、房地产项目公司转让、企业兼并购、债转股是当前防范化解房地产市场风险的五种常见做法。（2）第三方专业咨询角色、熟悉房地产开发流程、掌握房地产估值技术是房地产估价机构的专业优势。（3）结合专业优势，房地产估价机构可在当前防范化解房地产市场的常见做法中探索相关估价与咨询业务机会，具体包括：为房地产开发产品处置变现、开发企业股权转让或兼并购提供专业估值服务，为资金方提供投后管理服务，为金融机构提供代管服务、为保交楼提供开发项目资产负债估值咨询、为兼并购或引入代建单位提供前期尽职调查服务等。

❖对房地产估价风险防范与人才培养的片断化思考

观点摘要：（1）估价需求正在从形式估价向实质性估价转变，执业环境的变化导致估价机构所面临的风险也更加具体化，要求估价师具有更强的技术能力。（2）目前，估价机构普遍存在估价报告模板化、估价程序形式化、报告审核表面化和结果导向普遍化等不良倾向，亟需改进。（3）估价机构在执业过程中，可通过事后复盘、典型案例分析、制定预案、针对性培训和新型业务预研等方式，提升自身的服务水平。（4）面对行业的不断变化，估价师应当保持终身学习、勤奋努力、从容面对的心态，用更加专业的服务为客户解决问题。

❖浅谈房地产估价报告质量风险防范

观点摘要：（1）房地产估价机构在经营中会面临市场、法律、会计等诸多风险，防范估价报告质量风险是风险防范的关键。（2）估价报告质量风险分类及成因：一是估价师职业道德教育缺失，由职业道德问题引发的风险；二是机构内部质量控制流程缺失，由报告合法合规问题引发的风险；三是专业能力培训机制缺失，估价师专业能力无法胜任估价项目引发的风险。（3）估价报告质量风险防范措施：一是加强机构内部职业道德教育，如将职业道德内容编写进机构书面文件供内部学习、收集研究职业道德风险案例等；二是建立健全质量管理控制体系，包括制定估价业务流程书面文件、建立标准化测算体系与报告模板、健全内部审核人员隔离墙机制等；三是完善估价师专业能力培养机制，包括设立职业技能培训与带教机制，提倡并奖励技术问题研究、论文撰写、课题参与，开展内部业务讨论会、分享会，鼓励参加外部培训等。

❖数字转型与房地产行业创新发展

观点摘要：（1）房地产估价行业数字化转型经历了数字仓库、数字征收、数字平台3个阶段，近年来国家对于数字化转型要求越来越高，未来行业数字化发展的方向包括数字城市（城市更新）、数字乡村（乡村振兴）、数字资产（资产盘活）三个方面；（2）数字化转型对于房地产估价机构来说是一个新的增长极，可实现跨区域、跨资源、跨专业、多模块的快速整合，更好、更快地提升市场应对能力和综合咨询能力，是一种可复制、可推广的商业发展模式。（3）结合当前实践，房地产估价机构可提供的数字产品分为资产类、征收类、更新类、产业类等。通过多元化数据产品不断丰富市场需求，为行业综合咨询提供保障。（4）未来，房地产估价师要化被动为主动，转变思维，学习规划、产业、信息化等多元化知识，不断掌握先进的信息化技术和成果应用，更好应对行业市场需求变化，实现创新技术、算法模型、人员技能的联动和融合；房地产估价机构需要开展更大的合作，突破资源限制，有效快速地实现产品业务的整合，搭建估价咨询和数字化产品共建共赢平台。

❖估价行业进入“数字资产流通配套服务”，成为数字经济新基建的商机

观点摘要：（1）数字资产估价是一项长期持续、资产多样、地域复杂、政策多变的工作，需要全体房地产估价机构全程、全面、跨区域协同和全体房地产估价师的共同参与。（2）面对数字经济大潮下的新商机，房地产估价机构要找到自己的定位，把团队培养成为能够承接复杂数字估价业务的新型估价师团队。

❖踏雪寻梅 砥砺前行——二十大新形势下估价机构可持续发展的探索与思考

观点摘要：（1）当前房地产估价行业发展所面临的困境既有外部宏观经济环境转变的因素，又是房地产估价机构长期业务单一难以适应市场新形势变化的反应。党的二十大报告中所提及的发展方向为房地产估价机构转型发展指明了方向。（2）为了适应市场新形势的变化，房地产估价机构可以采用“顶层设计+创新+人才”的发展策略。在战略层面，估价机构要制定适合自身发展的战略规划来引导企业的长远发展；在执业层面，估价机构要做到坚守底线，坚持创新，敢于试错；在服务客户方面，要不断的精益求精；在人才培养方面，要树立合作共赢的发展观，培养高质量人才。