中房学：2020估价师年会嘉宾观点摘要
中房学会长 杜鹃
坚定信心 挖掘需求——以高质量专业服务赢得市场
致辞摘要：（1）房地产估价机构在疫情期间发挥积极作用：一是积极创新执业模式，采用实时视频通信、远程在线查勘等线上评估方式，满足疫情期间的估价需求；二是通过志愿服务、捐款捐物支持疫情防控工作。（2）房地产估价行业存在三个方面的问题：一是开拓创新能力不足，传统业务占比过高，新型业务增长缓慢；二是专业化服务水平不高，低价恶性竞争严重；三是市场潜在风险加剧，执业风险不断显现。（3）面对日益复杂的国际国内形势以及估价行业存在的问题，估价机构要做好以下四点：一要坚定行业发展信心。要洞察不同市场形势下估价业务的新需求，把握当前业务、着眼长期发展，提高做优、做久的能力和水平，推动行业在不同市场环境下持续发展。二要挖掘估价市场需求。既要抓住新形势给估价提出的新要求，着力为政府部门和国有企业做好估价服务，也要根据市场、企业和个人在房地产投资、交易等方面的需求，拓展咨询顾问服务空间。三要提升估价专业水平。既要明确自身定位，做好独立客观公正的第三方，又要坚持估价报告的专业性。四要树立风险责任意识。要重视执业风险，规范估价报告，把风险降到最低水平；要强化责任意识，纠正设立虚假法定代表人逃避法律责任等不规范行为。
中房协副会长兼秘书长 柴强
主持嘉宾点评摘要：（1）我国已转向高质量发展阶段。房地产估价行业自改革开放以来快速顺利发展，现在到了瓶颈期，要守正创新，提供高质量的估价等专业服务，如此才能突破瓶颈，迈上新台阶。（2）房地产估价行业发展建议：一是坚持市场化发展方向，不能过于依赖法定评估业务；二是坚持专业主义，不能大杂烩，要在专业化基础上多元化；三是坚持长期主义，不能急于求成，要日积月累；四是坚持稳健发展，要处理好发展与风险的关系，未来要注重防控估价风险。（3）房地产估价机场构宜在房地产平台上发展，积极开展房地产估价延伸业务和相关咨询顾问服务，这方面的市场空间广阔，要做的业务很多，关键是能不能做好，高质量的房地产估价等专业服务会赢得客户认可，形成回头客、转介绍，甚至变成终身客户。
中房学副会长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉
主持嘉宾点评摘要：（1）估价是资产运营管理服务当中的一个重要环节，如何从这个环节入手来拓展我们的服务机会，增强我们的服务能力，是个很重要的话题。如果只是简单做估价，则不太容易参与到规模和潜力都非常大的房地产资产运营管理过程当中来。（2）不同类型的房地产证券化的产品，对应的估值方法，还是有差异的。（3）集体建设用地入市虽然已经从改革探索、试点，发展到土地管理法修订后的正式推广实施，但依然有很多问题需要研究解决，如集体建设用地相关房地产资产的定价问题等，房地产估价专业知识、房地产估价师在其中的参与必不可少。党的十九届五中全会通过关于第十四个五年规划和2035年远景目标建议中，提出要“推进以人为核心的新型城镇化”、“全面推进乡村振兴”，我相信，这两个目标的实现，在很大程度上与集体建设用地的充分合理高效利用密切相关。
湖北省房地产业协会会长，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司董事长兼总裁 潘世炳
房地产评估机构延伸发展的三个方向
观点摘要：（1）房地产评估咨询行业面临着巨大变革：一是咨询业务需求增加，定制化服务难度加大；二是行业从政府主导转向市场主导，从高速发展转向高质量发展；三是行业面临专业人才断层，跨界机构强势加入，转型压力较大。（2）房地产评估机构延伸发展的三个方向：一是评估咨询，包括自然资源评估评价、生态补偿机制、新评估咨询业务；二是规划咨询，包括十四五发展规划、国土空间规划、国土综合整治规划；三是投资咨询，包括债务咨询、投融资咨询、EOD投资咨询。
河南省房地产估价师与经纪人协会会长，河南宏基房地产评估测绘有限公司董事长 丁金礼
依天时定方向 按地利求规模 优化专业服务是房地产估价机构发展的主线
观点摘要：（1）房地产估价机构目前存在的主要问题：疫情影响下传统估价业务萎缩严重；收费模式转变使估价市场容量进一步缩小；专业服务的宗旨仍未得到根本体现；机构面临的风险日益增加；部分机构对未来发展预期不明朗。（2）房地产估价机构“强、大、精、专”利弊分析：大而不强不稳、强而不大不盛、精而过专不富、专而不精不久。房地产估价机构“大”依“地”生，“强”靠“人”为，“精”出于“勤”，“专”缘于“窄”。（3）依天时定方向，按地利求规模，紧紧围绕“优化专业服务”的发展主线，房地产估价机构才能健康持续发展。
北京云房数据技术有限公司创始人、董事长，仁达评估顾问 闫旭东
拥抱大评估 开拓新市场
观点摘要：（1）房地产估价机构除传统评估业务外，应发展一些其他方面的能力，做更多的咨询服务业务。（2）底层资产是房地产的企业整体资产，应由房地产估价机构评估，其中有较多业务机会。（3）投资性房地产评估、涉税评估是未来可以发展的领域，如对投资性房地产的公允价值进行测算，个人、公司股权转让中的涉税评估等。（4）开展相关业务注意事项：一是房地产评估和资产评估有一定的差别，要遵循专业原则；二是考虑客户群体和客户需求；三是在自己熟悉的领域进行多样化发展。
深圳市世联土地房地产评估有限公司董事总经理 李娜
“坚持专业，拥抱科技”估价行业发展机遇与实践路径——以存量房地产盘活中估价服务为例
观点摘要：（1）当前宏观经济政策环境、房地产市场形势变化以及新兴科技发展，给房地产估价行业带来机遇与挑战。（2）随着房地产市场逐步进入存量时代，在存量土地盘活、城市更新改造以及存量资产盘活等三方面给估价行业带来了新的市场需求。（3）房地产估价机构要积极参与存量房地产相关活动，提供全流程、全链条的专业咨询服务，要将估价业务由开发端向前端土地、后端流通及经营端拓展；将单一服务转向综合服务；将提供传统评估服务为主转向综合咨询服务为主。（4）数字化、信息化、智能化等新兴技术在存量房地产盘活中的应用：一是通过数据分析技术、地理信息系统等盘清资产；二是通过可视化自动化流程，管理大数据，优化资产运营管理。
深圳市不动产估价学会2020-2021年度轮值会长，深圳市格衡土地房地产资产评估咨询有限公司董事长 吴青
“乘风”历史新机遇 “深潜”估价新蓝海
——深圳40周年及“双区驱动”重大历史机遇下的估价新作为
观点摘要：（1）当前，深圳面临综合改革试点机遇，给估价业务带来发展契机，如城市空间统筹管理提升、空间自然资源确权登记、基础设施领域不动产投资信托基金等。（2）估价机构可以采取的业务拓展模式：一是参与政策顶层设计，洞察行业方向；二是助推政策试点实施，建立先发优势；三是发掘新型业务品类，拓展服务边界；四是塑造行业整体优势，建立外部壁垒。（3）估价机构在新形势下要创新估价服务：一是通过信息全面摸底调查，准确掌握台账及各方利益诉求；二是深入研究现行政策，确保项目依法依规与操作可行；三是协助市、区部门沟通，凭借专业优势、试点经验，形成交流纽带。
台湾不动产估价师公会全联会名誉理事长，台湾宏大不动产估价师联合事务所所长 卓辉华
台湾在疫情影响下的楼市发展与估价应对（兼谈不良资产估价）
观点摘要：（1）疫情前后台湾房地产市场的发展状况：一是受疫情影响不大，交易量二季度下滑，三、四季度均呈现上升趋势；二是出现两极分化现象，高价房屋销售周期长，低价与小户型住宅成为主流产品；三是在宽松的政策环境下，房贷利率达到历史低点，土地、办公、工业等市场上行；四是未来走势充满不确定性。（2）不良资产的形成原因包括：乐观估计价格会上涨；供给过量、需求不足等。对不良资产进行估价时，收益法的权重会更高。（3）在房地产市场调整期，估价师需洞察房地产市场的估价风险，谨慎地做出估价报告，不要成为高估、超贷的代罪羔羊。
日本不动产研究所大中华区负责人 林述斌
不动产证券化时代的新业务探索
观点摘要：（1）REITs出台，对供给方和需求方而言都是必然需求，从供给方来看，有收缩资产负债表、多元化经营、控制风险、再融资等需求；从需求方来看，机构和个人投资者对投资需求品的需求发生变化。（2）资产管理公司在成熟的公募REITs中起到核心作用。目前在国内，资产管理还有很大发展空间，需要挖掘其中潜在的业务。（3）资产管理公司并不是所有事都能干，更多的是进行资源整合，借助一些外部机构完成整个投资的管理，包括前期投资、投后管理、退出，估价机构可在其中找到自己对应的位置。
戴德梁行高级董事、华北区估价及顾问服务部主管 胡峰
不动产资产证券化进展与评估机遇
观点摘要：（1）REITs主要解决两个问题：一是给中小投资人提供投资商业地产的渠道；二是解决大型开发企业、业主的投融管退。（2）中国REITs近年来快速发展，目前，国内发行REITs超过200单，总市值400亿元。基础设施类REITs和CMBS项目均需要房地产估价机构出具的评估报告。从国际经验来看，该类评估基本采用收益法。（3）资本化率是验证估值结果的好方法，可以通过分析中国内地商业不动产大宗交易，香港、新加坡REITs在中国内地大宗交易的资本化率以及问卷调查等方式获取。明确的资本化率有利于投资人、业主衡量项目好坏，同时给监管部门提供审核项目的标准，也便于评估机构掌握做事规律。
世邦魏理仕华北区不动产服务部资深董事 王莉莉
商业地产运营期资产管理的价值核心
观点摘要：（1）中国房地产市场正在进行着时代性转变，即从“拿地-盖房-交易”为主的“增量时代”，转变为对已有项目进行更新、提升的“存量时代”。这一发展阶段决定了对商业地产进行资产管理服务的必要性。（2）商业地产运营期资产管理服务的主要目标是为业主或投资人的物业提供全面、综合性的运营管理，以实现物业保值、增值、资产价值最大化。（3）商业地产运营期资产管理服务的核心包括：财务管理、租务管理、设施设备管理
仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司资深董事 韩晶
全球房地产证券化种类及估值相关规定研究
观点摘要：（1）全球已有超过40个地区拥有REITs产品，全球REITs产品组合分布比较平均，亚洲相对单一，呈现零售和购物中心、综合不动产、工业和仓储的三分格局。（2）REITs估价既要符合各国（地区）REITs评估准则的要求，也要满足各国（地区）REITs发行规则的要求。世界主要国家和地区的REITs评估准则在评估方法、评估周期、信息披露、租户查勘、现金流量法（DCF）的具体要求、报告形式、价值类型等方面存在差异。（3）我国证券化评估指引优化方向：一是丰富评估报告内容，详尽的市场分析、精准的评估、现金流分析以及工程尽职调查；二是多样化评估方法，突出收益法，更加注重DCF模型的使用；三是突出量化分析，精准细节披露；四是更强调环保和可持续性。
中国指数研究院副总裁、研究总监 蒋云峰
研究助力 为房地产开发企业咨询顾问服务
——中指院城市价值研究业务介绍
观点摘要：（1）房地产开发企业有城市价值研究需求的原因分析：一是城市群战略已经发展到国家战略层面，生产力和新经济必然要围绕着城市群的发展，发展的红利也必将存在发展的过程中；二是城市发展阶段不同，价格上涨动能以及需求不同，城市内部各板块、规划、供求、产品差异非常明显，这些对房企的投资决策都有决定性影响。（2）为房地产开发企业提供投资解决方案的经验介绍：一是为全国型企业或区域深耕类企业提供都市圈研究方案；二是为进行全国拓展或区域优化城市复盘的企业提供城市研究方案；三是为城市深耕类企业提供城市内部板块的研究方案；四是为已摘地或者即将摘地的企业提供项目个案服务。
上海市房地产估价师协会副秘书长，上海百盛房地产估价有限责任公司总经理 杨斌
“城市瑰宝 阅读发掘”——上海市优秀历史建筑经济价值评估探索
观点摘要：（1）价值内涵、影响因素、评估方法是历史建筑价值评估的难点。（2）历史建筑经济价值的内涵是用货币来衡量历史建筑的价值量，既包括历史建筑作为房地产所具有的经济价值，也包含历史、艺术、科学等特殊因素的影响。（3）历史建筑经济价值的特殊影响因素包括实物、区位、权益、其他等4类因素9个影响因子。（4）采用比较法、收益法评估历史建筑经济价值，要注意对估价对象进行特殊影响因素的调整；采用成本法时，要采用复建历史建筑的重置成本，再进行特殊影响因素调整，并采用观察打分法确定综合成新率；采用假设开发法时，历史建筑要满足能按照最高最佳利用、“修旧如旧”原则，进行改造更新的条件。
上海城市房地产估价有限公司董事长 王常华
集体土地入市带来估价业务创新的思考与实践
观点摘要：（1）集体土地入市的相关流程中，估价机构可参与的阶段有郊野单元规划编制、合作机制方案研究、土地价格评估、土地登记流程代理等，可延伸开展的综合咨询服务有权属调查、规划评估、产业分析、经济评价等。（2）集体经营性建设用地调节金提取体系应基于土地级别、用途、入市途径等因素建立。高级别土地调节金提取比例高于低级别土地，商办用途土地调节金提取比例高于租赁住宅用地和工业用地。通过调节金提取体系，实现入市增值收益分配与土地征收转用大体平衡，并适度向农民集体倾斜。
苏州天元土地房地产评估有限公司执行董事 徐进亮
国资平台资产管理与评估系统应用
观点摘要：（1）受疫情影响，很多估价机构在市场业务上面临较大的挑战，但是国有资产领域有很多估价业务。（2）国资平台拥有大量土地和房地产固定资产，但存在很多问题，如产权非常复杂，没有好的核算制度，资产使用效率不高，没有建立有效的国有资产管理监督制度，资产管理的手段和模式滞后等。（3）国资平台对于资产管理有四方面需求：调查摸底清资产、建章立制用资产、规范经营租资产、保值增值显资产。（4）针对国资平台对资产管理的需求，房地产估价机构可以介入的业务有：开发资产管理系统的技术服务；参与清产核资的咨询服务；参与资产权属登记代理；提供资产的价值评估服务等传统业务；资产经营租赁当中的评估服务；国有资产交易处置当中的咨询服务。
厦门均达房地产资产评估咨询有限公司董事长 李秀荣
评估机构运用科技 提供服务创新模式
——基于区块链技术 构建评估新生态
观点摘要：（1）未来新的估价团队和创新能力的培养，是当下这一代估价师和机构负责人的责任，我们有这样的责任，更应该有这样的能力。同时要利用科技手段进行行业重塑。（2）城市房地产资源禀赋指数，是整合评估专业、统计学、计量、数量经济学、计算机和信息管理学等相关学科基础上研发的房地产相关指数，其仅仅是一项数字化成果，在实际应用过程中，需要估价师进一步地分析，形成分析报告，供客户使用，这也是未来新的评估业务。
北京国信达房地产土地评估有限公司创始人、董事长 翟猛
房地产时空大数据 助力城市精细化管理
观点摘要：（1）房地产时空大数据是从时间、空间和技术三个维度将一个城市、城市群、省、国家的房地产数据情况进行收集、汇总和展示。（2）房地产时空大数据在疫情防控、住房租赁监管和服务平台建设、老旧小区改造、保障房管理、房地产税收一体化、公积金业务高质量发展、房地产市场平稳健康发展等方面发挥了积极作用。
(来源：估价师平台)
