会议要点

一、“房住不炒”底线定力十足，“五限”精准调整，定向保刚需

再度重申“房住不炒”，未来房地产政策方向来看“房住不炒”底线不变，政策调整的框架已然是确定的，具体到单一城市的具体情况，政策将因地制宜，但是政策趋紧的重点区域还将集中于房价出现超预期上涨或是市场出现乱象的城市，市场秩序稳定、房价变动合理的城市，政策或大概率保持原状。即政策的变动无法脱离“房住不炒”基调下的因城精准施策，若市场发展脱离了可控轨道，政策的新一轮收紧大概率将如期而至。

从区域和城市范围来看，一二线城市及核心的三四线城市或是政策收紧的重点区域，三四线城市，特别是一些发展相对滞后的普通三四线城市，房地产行业调控政策大概率保持相对宽松状态。

从“五限”角度来说，可选的调控方式均已采用，未来限购、限贷、限售仍将是政策趋紧的最直接方式，重点在于在原有政策基础上进行细化、强化，并查漏补缺，限购（如社保、个税缴纳期限延长）、限购房屋范围扩大（新房、二手房、共有产权房）、限售期限延长、房屋套数认定（如离婚期限追溯等）更严格都将是政策收紧的方向。

二、货币繁荣意为扶持实体，房地产融资环境易紧难松

为了最大化对冲疫情对于经济造成的负面影响，货币环境整体处于宽松状态，目的主要在于扶持实体经济发展，在此环境之下，房地产行业融资环境亦迎来边际宽松。当经济发展秩序稳定，货币环境大概率有所收紧，而房地产行业融资环境大概率再度趋紧：增量控制、存量再分配、提效率。

三、着眼消费和投资，恢复经济增长动能

无论是社会稳定，还是民生保障等都依托于一定的经济增长。全球疫情发展不确定形势下，中国经济增长的动力则更多来源于提升内需上：拉动有效投资、稳定消费。基础设施建设投资、战略性新兴产业投资、老旧小区改造都是扩大投资的可靠途径。对此，政策上仍需更精准给予扶持和保障以更好发挥其效用。

四、多措并举支持老旧小区改造，形成灵活循环体

老旧小区改造不仅是提高投资的渠道，更是民生保障的重要组成部分。《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出将改造具体为，基础类、完善类和提升类三类。

截至2020年6月末，全国新开工改造城镇老旧小区1.59万个，占年度目标任务（3.9万个）的40.4%，较5月末提高了21个百分点；涉及居民332.94万户，占年度目标任务（约700万户）的47.1%，较5月末提高了近22个百分点。其中，开工进展较快的地区：甘肃100%，河北98.9%，山东77.6%，上海76.4%，安徽73.5%；开工进展较慢的地区：吉林16.1%，四川16.0%，内蒙古13.9%，湖北12.0%，海南0.6%。

3季度开始，老旧小区改造进程将进一步加速。而对于老旧小区的改造，既需要中央给予资金补助，亦需要引入更多社会资本参与，更全面细致的政策保障，以开拓更灵活的运营模式，提升老旧小区改造工作效率。在此阶段，房企及其他相关企业也需更大可能参与到民生保障工作中来，支持老旧小区改造工作的顺利推进。

五、新型城镇化持续推进，城市群一体化大势所趋

新型城镇化将持续推进，后续相关政策仍将集中于加快推进新型城镇化工作上来，户籍制度改革，加快城市治理完善，辅之以有利于加快城镇化发展的政策举措。城市群一体化发展将是未来区域发展的长期化趋势，而要更好实现此目标，有效引导要素流动，创新要素机制体制，有序引导人口、产业、资源（土地等）有序流动和循环将是其中关键所在。

（来源：亿翰研究社）